三、知识问答 房地产转让（54--65）
54、什么叫房地产转让？
答：房地产转让 ，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
55、房地产交易包括哪些？
答：房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
56、办理房地产转让需提交什么资料?
答：(1)《房地产权登记申请审批书》；(2)《房地产权证》或其它权利证书；(3)买卖合同书；(4)行政划拨或减免地价款的土地，需提交市国土资源局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；(5)房改房上市应有市房改办的批复；(6)身份证明；(7)非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。 57、有哪些行为视同房地产转让?
答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
58、房地产转让时，其它公用设施是否一起转让?
答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
59、什么样的房地产不能转让?
答：下列房地产不得转让：(1)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(4)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
60、什么是房地产交换?
答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。
61、什么是房地产赠与?
答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
62、什么情况下可变更或解除房地产买卖合同? 答：发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同：(1)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益的；(2)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(3)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不可能的；(4)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。一方当事人根据本条第(1)、(2)、(4)项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知对方。
63、什么样的房地产应经主管机关批准后方可转让?
答：下列房地产应经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(1)通过行政划拨取得土地用权的；(2)取得土地使用权时减免地价款的；(3)法律、法规规定的其他情形。
64、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权?
答：(1)房地产共有人；(2) 抵押权人；(3)房地产承租人；一项房地产买卖同时具有上列当事人时，按上述顺序依次享有优先购买权。
65、 房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？
答：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
66、什么叫商品房预售？
答：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
