二、知识问答 房地产权登记（5--53）
5、什么是房地产
答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、构筑物。
6、什么是房地产权?
答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、构筑物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。
7、《城市房屋权属登记管理办法》是根据什么法律规定制订的？
答：《城市房屋权属登记管理办法》是建设部为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，制定的。
8、国家在房屋所有权登记中实行什么制度？
答：《城市房屋权属登记管理办法》第四条：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所有地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”
9、房屋权属证书式样由哪个部门制定？
答：《城市房屋权属登记管理办法》第三十四条规定：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。
10、房屋权属证书有什么益处？
答：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
11、房屋权属登记应遵循什么原则？
答：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
12、什么叫房地产登记？
答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
13、什么叫房屋权属登记？
答：房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 14、什么叫“确权”？ 答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经 过房地产申报、权属调查、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。
15、什么是房地产权初始登记?
答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、构筑物的所有权进行的登记。
16、什么是总登记?
答:总登记也叫静态登记,是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
17、房地产登记主要记载哪些内容？
答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。
18、为什么要进行房地产权登记?
答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房 地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：⑴产权确认，即确认房地产的权属状态；⑵保障权利人的合法权益；⑶加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
19、房地产权登记有何法律效力?
答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
20、《房地产权证》有什么作用?答：
《房地产权证》是权利人合法拥有该房地产，并依法对其进行管理、经营、使用和处分的凭证。
21、为什么要换证?
答：为统一《房地产权证》的发放，加强房地产权属管理，过去颁发的《房屋所有权证》都要更换成新的《房地产权证》，原有的《房屋所有权证》在更换前继续有效。
22、《房地产权证》记载哪些内容?
答：《房地产权证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋情况等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、层次、座落、坐标等内容。
23、房地产的登记种类有哪些？
答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、商品房过户登记、变更登记、抵 押登记、补证登记、换证登记、更正登记、注销登记等。
24、怎样申请房地产权登记?答：
申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权属证书。
25、不按规定时间申请房地产登记，应承担什么责任?
答：不按规定的时间申请登记的，按登记费的3倍以下收取登记费。
26、什么叫房屋权利人？
答：房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。
27、什么叫房屋权利申请人？
答：房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
28、房地产登记的权利人名称是如何确定的？
答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4) 个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。
29、权利人新建房屋，应怎样向登记机关申请登记？
答：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明或者土地使用权证、建设用规划许可证、建设工程规划许可证、施工许?
30、房屋在什么情形下由登记机关直接代为登记?
答：(1)依法由房地产行政主管部门代管的房屋；(2)无人主张权利的房屋；(3)法律、法规规定的其他情况。可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
31、房屋在什么情形下经权利人申请可以准予暂缓登记?
答：(1)因正当理由不能按期提交证明材料的；(2)按照规定需要补办手续的；(3) 法律、法规规定可以准予暂缓登记的.
32、在什么情况下登记机关有权注销房地产权属证书?
答：(1)申报不实的；(2)涂改房屋权属证书的；(3)房屋权利灭失,而权利人未在规定时间内办理房屋权属注销登记的；(4)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
33、有哪些情形的房地产不予转让？
答：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有权人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的房屋。（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
34、房地产转让时，应采用什么方式签订合同？哪些权利和义务随之转移？
答：房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
35、申请房地产登记，可否委托他人办理？
答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交相关的委托书。
36、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？
答：进行下列情形之一的房屋权属登记，要求相关当事人双方（或多方）共同申请：（一）买卖房屋转移登记；（二）交换房屋转移登记；（三）赠与房屋转移登记；（四）析产房屋转移登记；（五）其他形式转让房屋转移登记；（六）抵押（典当）他项权利登记；（七）法律、法规规定应当共同申请的其他情形。
37、哪些房地产登记可由当事人单方申请？
答：下列情形的房地产权属登记，当事人可以单方申请：(一)新建房屋初始登记；（二）行政划拨转移登记；（三）商品房过户转移登记；（四）房改房过户转移登记；（五）继承、遗赠房屋转移登记；（六）拍卖房屋转移登记；（七）行政机关已经发生法律效力的处理决定中所涉及房屋转移登记；（八）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解中所涉及房屋转移登记；（九）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解中所涉及房屋转移登记；（十）变更登记；（十一）补证、换证、更正；（十二）注销登记；（十三）单方申请不造成可能侵害第三人权益行为的其他情形。
38、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？
答：未成年人可以作为权利人办理《房屋所有权证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
39、哪些房地产登记需要由当事人共同申请？
答：房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
40、哪些房地产登记可由当事人单独申请?
答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请；(1)土地使用权或建筑物、构筑物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请；(1)土地使用权或建筑物、构筑物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
41、申请房地产登记，可否委托他人代理?
答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交经公证的申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。
42、哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定?
答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(1)产权纠纷尚未解决的；(2)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(3)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；(6)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
43、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责任?
答：利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。
44、哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请?
答：下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请(1)申请文件不齐全；(2)申请不符合规定。
45、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?
答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(1) 当事人对房地产不拥有合法权利的；(2)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(3)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
46、有哪些情形的房地产不予受理登记？
答：有下列情形之一的，登记机关可作出不予登记的决定：(一)属于违章建筑的；(二)属于临时建筑的；(三)不能按规定提供有效的权属来源证明材料或其他应提供的申请资料的；（四）权属不清或存在房地产权属纠纷尚未解决的；(五)法律、法规规定的其它情形。
47、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？
答：根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90天内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
48、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？
答：发生下列情形之一的,权利人应申请房地产变更登记：(1)房屋座落的街道、门牌号或者房屋权利人法定名称（姓名）发生变更的；(2)房屋面积增加或者减少的；(3)房屋部分改建、拆除、倒塌、焚毁；(4)法律、法规规定的其他情形。
49、当发生上述变更时，如何办理变更登记？
答：权利人名称变更和房屋现状、地址发生变更时，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。申请变更登记，应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
50、当房屋灭失、土地使用年限届满或他项权利终止时，权利人是否应申请办理注销登记？
答：根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条规定，因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
51、在什么情况下，登记机关有权注销房屋权属证书？
答：有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的；（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的。 注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
52、房屋共有权证书与房屋所有权证书是否具有同等的法律效力？
答：房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
53、权属证书破损或遗失了，怎么办？
答：房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应及时向登记机关申请遗失补证事宜。
