梅 县 住 房 建 设 规 划
第一条 规划背景
为促进沂南县经济社会全面、协调、可持续发展，依据《沂南县国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》按照国家、省房地产调控的相关政策，为加强对近期城市住房，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的指导和统筹，结合我县实际进行编制，制定本规划。
第二条 规划范围
本规划的规划区为沂南县城区。本规划以满足本县不同收入家庭合理住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第三条 规划期限
本次住房建设规划的期限为2006—2010年，与《沂南县国民经济和社会发展第十一个五年规划》保持一致。
第四条 规划依据
本规划以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）、《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[2006]103号）、《沂南县城市总体规划（1995—2015）》、《沂南县国民经济和社会发展第十一个五年规划》和《沂南县近期建设规划（2006-2010）》为依据，按照国家和本市的其他相关政策并结合本县实际制定。
第五条 规划指导思想和原则
“十一五”规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。
1、贯彻科学发展观，深化落实战略规划和城市总体规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调；
2、切实落实“国办发[2006]37号”和“建住房[2006]165号”文精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展；
3、调整住房供求关系，加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定；
4、调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位住房供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式；
5、进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求；
6、坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展；
7、充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。
第六条 规划目标
规划以实现和谐社会以及节约型社会为根本目标。
1、以完善市场为主导，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；
2、新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上；
3、建立多层次、多渠道的住房供应体系，尽量满足不同收入层次居民住房的需求。
第二章 住房现状和需求
第七条 住房建设现状情况
根据我县2006年住房调查，至2005年底，全县住房建筑总面积142.00万平方米。其中，直管公房及其它公房1.58万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房 106.59万平方米，通过其它方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其它自建住房）33.83万平方米。
第八条 住房建设需求情况
1、规划期内，建设商品住房12200套，建筑面积140万平方米。
2、规划期内，建设政策性住房2200套，建筑面积15万平方米。其中，建设经济适用住房1000套，建筑面积7万平方米；建设公共租赁住房（含廉租住房）1200套，建筑面积8万平方米。
第三章 住房建设目标及计划
第九条 住房建设区域指引和住房结构指引
1、新增住房建设重点发展地区
（1）大新城片区：规划期内，大新城围龙居为中心区，近期拟建设的主要项目有：半步行街以北的商住地建设。
（2）扶大高新片区：规划期内，行政区以西的扶大高新区建设，为招商引进外资服务；
（3）锭子桥片区，广梅路和205国道以西北用地以经济适用住房小区的建设为主；
（4）新世纪大道及西桥片区：近期内建设金富花园、华鹏花园、丽景湾；
（5）规划期内，文化城区近期内建设和安花园、腾飞花园。
2、政策性住房（含经济适用房和廉租住房）建设地点
（1）在新县城规划1.5万平方米用地作为经济适用住房小区。
3、住房结构指引
（1）廉租住房保障本市双特困家庭住房需求；经济适用住房和公共租赁住房保障本县低收入和最低收入家庭住房需求；中低价位中小套型普通商品住房满足本县中低收入和中等收入家庭住房需求；其它商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
（2）规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到住房总建筑面积70％以上；政策性住房的单套建筑面积应当控制60～80平方米以内。
第十条 住房建设年度计划
规划期内，住房建设年度目标为：
1、2006年，各类住房建设1100套，总建筑面积13.20万平方米。其中：政府保障型住房建设40套，建筑面积0.32万平方米。
2、2007年，各类住房建设1250套，总建筑面积15.00万平方米。其中：政府保障型住房建设60套，建筑面积0.48万平方米。
3、2008年，各类住房建设1450套，总建筑面积17.40万平方米。其中：政府保障型住房建设80套，建筑面积0.64万平方米。
4、2009年，各类住房建设1600套，总建筑面积19.20万平方米。其中：政府保障型住房建设120套，建筑面积0.96万平方米。
5、2010年，各类住房建设1700套，总建筑面积20.4万平方米。其中：政府保障型住房建设200套，建筑面积1.60万平方米。
第四章 住房建设用地规划
第十一条 住房建设用地布局
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小户型、中低价位普通商品住房和政府保障型住房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。
1、按照“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”的思路，坚持新区建设为主，推进重点地区的发展，引导城市的发展方向，同时根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和经济适用房的用地供应。住房用地供应指导思想。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应，确保其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极盘活土地存量；坚持区域住房发展合理布局。
2、住房用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地区的基础设施，完善居住配套，改善居住环境；同时加大对扶大高新区等地区的住房用地储备，逐步解决新增人口的居住问题。
第十二条 住房用地供应总量
规划期内，住房用地供应总量为36.
第十三条住房用地供应结构指引
1、商品住房用地。规划期内，商品住房用地总量为36.5万平方米，新供应25.37万平方米商品住宅用地中，17.8万平方米的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；存量土地盘活总量为7.6万平方米。
2、政策性住房用地。规划期内，新供应政策性住房用地总量为2.7万平方米，其中经济适用房用地1.25万平方米，公共租赁用地1.45万平方米。
第十四条 住房用地供应年度计划
2006年，供应商品住房用地4.3万平方米（新供应住宅地3.33万平方米，盘活存量 0.97万平方米），政策性住房用地0.42万平方米（经济适用房0.24万平方米，公共租赁住房0.18万平方米）；
2007年，供应商品住房用地4.5万平方米（新供应住宅用地3.45万平方米，盘活存量 1.05万平方米），政策性住房用地0.48万平方米（经济适用0.21万平方米，公共租赁住房0.27万平方米）；
2008年，供应商品住房用地5.0万平方米（新供应住宅用地3.83万平方米，盘活存量 1.17万平方米），政策性住房用地0.55万平方米（经济适用房0.27万平方米，公共租赁住房0.28万平方米）；
2009年，供应商品住房用地5.6万平米（新供应住宅用地4.3万平方米，盘活存量1.3万平方米），政范性住房用地0.6万平方米（经济适用房0.3万平方米，公共租赁住房0.3万平方米）；
2010年，供应商品房用地6万平方米（新供应住宅用地4.62万平方米，盘活存量1.38万平方米），政策性住房用地0.65万平方米（经济适用房0.26万平方米，公共租赁住房0.39万平方米）。
第十五条 土地供应与管理的政策与策略
1、继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障住房供应。
按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，尤其是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政府保障型住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。
继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
2、加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。
加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
落实住房开发项目套型结构比例的规定。凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积
3、扩大政府保障型住房供应、扩大政府保障型住房供应对象的范围。
政府保障型住房规划与建设。政府保障型住房由县政府统一规划、统筹建设，加大对城镇双特困户和中低收入住房困难家庭的住房保障力度，通过建设廉租房，在2006年已全部解决三年解困目标任务的基础上，每年新增的双特困户的住房困难问题当年解决，并根据居民住房实际，逐步提高保障标准；通过建设新社区、经济适用住房为中低收入住房困难家庭提供住房保障。
保障型住房建设。促进住房保障由“以售为主”向“租售并举”转化，着重建设各类新社区、经济适用住房及廉租房；加强保障型住房对我县中低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高保障型住房对产业园区的居住配套功能。
全县年度土地出让金的一定资金应用于廉租住房建设；应进一步加强政府保障型住房建设资金监管，促进政府保障型住房建设资金合理、节约使用。
完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实限制经济适用房转让的相关规定。
4、进一步加强房地产信息披露和正确的舆论引导，规范房地产市场秩序。
严格商品房预售许可证审批，加大违法案件查处力度，严肃查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品房市场秩序。
加大对房地产开发企业信息披露的监管，改进统计方式，进一步保障消费者的知情权和公平交易权。
针对市场不正常的炒作行为，加强正面的舆论宣传，引导房地产开发企业按照城市规划方向理性投资，合理引导城市预期和消费心理。
进一步严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬房价等侵害消费者权益行为，加强对预售监控款的全程监控。
5、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。
依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
6、进一步发展住房二级和三级市场。
通过简化办事程序、加强中介市场管理的措施，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解一级市场需求，达到稳定房价的目的。
7、积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。
制定完善“城中村”改造的配套政策，积极稳妥地推进“城中村”改造。研究制定补偿机制，摸索村民住宅拆
迁安置新办法，逐步推行房票安置、货币安置等办法，以及由于政府实施严格的规划控制与村民建房冻结所带来的困难户的安置问题，应作出政策规定。
第十六条 政府主导建设和调控与市场调节
采取政府主导建设保障型住房、政府通过“双限双竞” 措施调控中小户型、中低价位普通商品住房市场和由市场调节其他商品住房市场的办法，结合沂南县实际贯彻落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。
1、政府主导建设的保障型住房用地采取划拨土地，限户型、限房价、限销售对象，主要通过招投标引入社会资金开发建设。
2、政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地通过 “双限双竞”的方式公开出让。
