零公摊：只是个营销噱头
前不久，位于太原森林公园一楼盘，在其广告宣传中称：“某某楼盘，森林公园里现房精装小户型，买一层送一间、零公摊、小户型36-70平方米，即买即住。”“零公摊？”在大多数楼盘的公摊面积云遮雾罩，搞得众多购房人晕头转向的时代，“零公摊”无疑是一个极具诱惑力的卖点。
“（我们的房子）其实是有公摊的，不过房子内有一块面积，我们没有纳入收费范围，大体相当于公摊面积，两相折抵，等于业主不用为公摊面积掏钱了……”当记者以普通购房人的身份来到该楼盘的售楼中心，其销售人员倒是直言不讳。
在该楼盘的一套层高4.8米跃式结构住房内，销售人员让记者见识了“零公摊”的真面目：主卧室内双人床位置，正处于厨房的正上方，大约有三四平方米的面积，还有在半空中伸出客厅一小部分的次卧室，大约六七平方米，就是开放商赠送的那块地方，没有计入销售面积。
不过，在销售人员手中盖有某测绘机构公章的登记册上，这套建筑面积为63.68平方米的住房，公摊面积是13.02平方米，公摊系数达20%多。
据一位测绘专业人士介绍，尽管国家对于各种住房的公摊系数并没有一个明确的规定，但按照业内共识，7层以下多层住宅公摊率为7%-12%。位于森林公园的这个项目，建筑并没超过7层，20%的公摊系数着实不低。
所谓“零公摊”，不过是开发商一个吸引眼球的营销手段罢了。
违规楼盘：公摊面积没谱
“我们楼盘的公摊系数为18%，这是根据规划施工图纸推算出来的。每户的公摊面积到底是多大，以房地局测绘报告为主。”太原市小店区某在售项目销售人员称，该楼盘所建的是高层住宅，以113平方米的两居房为例，公摊面积就在20平方米上下。而位于该市晋源区的两个还没有办预售证的楼盘销售人员则表示，大部分在售项目对公摊面积的大小，只能作一个简单的介绍和推算，具体情况以售房合同的约定为准。
售楼人员声称的推算出来的“公摊面积”，究竟靠不靠谱？太原市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称，根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。
“预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称，这个变化都是经过规划部门的批准，等到项目建设完毕、交房时，测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘，出具《测绘报告》，作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过太原市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然，只要是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。然而，“省城实际在售的楼盘，有六成以上项目未办理预售证。这些项目有些是边售房边补办手续，公摊面积极易发生宣传和实际前后不一致的情形”。
太原市一位知名律师向记者表示，有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中，补充一条“据实结算，多退少补”。这样就悄悄地把责任规避，而转嫁到购房人的头上了。
维权：有三种途径可选择
一些房产测绘专业人士也明确表示了公摊面积带来的纠纷的确很多。“公摊面积属于隐性面积，只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分，很多不够规范的单位往往只告知业主一个大概的数字，很可能就是一笔糊涂账。”一位业内人士坦言。
我省现有甲级测绘资质的单位18家，绝大部分在太原，而这些测绘单位却没有一家能够进入房产测绘领域。以太原市为例，仅有四家单位开展房产测绘业务，其他单位即使有资质却不被认可，这种行业垄断行为，一定程度造成了包括公摊面积测绘在内的房产测绘中的诸多问题。
那么市民在遇到诸如公摊面积等房产测绘纠纷时，如何维护自己的合法权益呢？省测绘局权属界线测绘处副处长赵卫平从服务的角度做出了三点提示：一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。
三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。
第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元/平米、商住两用1.7元/平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。
相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。
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看房时，样板间是宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；收房时，看到的却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。二百多户业主好不容易买到房，却发现套内面积缩水一半，公摊系数高达５２％——在山东省高密市，一处预售楼盘上演了这样的荒诞剧。
被戏称为“史上最牛”的公摊面积如何突破重围，公然示众？新华社记者日前进行实地调查，发现在离谱公摊系数的背后，暴露出法规与监管的重重漏洞。
套内面积缩水一半 公摊系数高达５２％
“本来设计得好好的，这里放床，这里放沙发，还有开放式厨房，可现在放下床后，恐怕连转身的地方都没了。”４月１９日，带着记者一起来收房的张先生在房间里转了一圈，不停摇头。
２００７年夏，在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段、敞亮的样板间，一下就打动了他。事后他回忆，楼盘虽是预售，但“火”得很，他差点没抢到房。
在张先生签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是８５平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测，这个走几步就会撞墙的房间，看起来也就４０多平方米。
在张先生楼上，也上演了类似一幕。不久前，同在贵宾首府买房的单女士兴冲冲来验房，打开房门却愣了——房间怎么看怎么小。一番测量后，她发现套内面积只有２７。２９平方米。单女士回忆，当初看房时，是一名姓张的销售人员带她去的样板间。据他介绍，房屋建筑面积是４０。２２平方米，公摊系数也肯定“不超过３０％”。
公摊面积到底有多大？记者找到了《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》。说明中显示，从３层到２０层，房屋的公摊系数达４８。６３％。而在贵宾首府一楼大堂内，还贴有一份由当地多部门联合验收的文件，其中公摊数据赫然在目：该楼盘从３层到２０层，公摊系数达５２。３５％。
根据开发商和政府部门的解释，４８。６３％的数据来自图纸的预测算，５２。３５％的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘，都有依有据、科学可靠。
开发商解释：为何公摊这么高
事先承诺公摊不超过３０％，事后却高达５２。３５％，这让购买该楼盘的二百多户业主很是愤怒。单女士说，业主们曾多次与开发商协商，“每次谈，公摊面积都是焦点。”开发商则给出了五花八门的解释。
一开始的答复是“图纸还没画出来，无法测算。”后来则是“我们不知道公摊面积那么大……你可以找公司来测算，这事不是我们说了算，而是由最终测绘结果决定。”也有开发商拿出法律盾牌：“法律对于公摊上限没有规定。”甚至直接说：“你们一百年都退不了房。”
为彻底弄清这一问题，记者询问了开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟，他的解释是，不同的使用功能决定了不同的公摊面积。贵宾首府不是单纯的住宅，而是“酒店式公寓”，五部电梯、两个楼梯间，宽敞的走廊和大堂，都要算入公摊面积，所以才那么大。
记者在楼里走了一圈，发现确如开发商所说，从大厅到走廊，从电梯到楼梯，贵宾首府都更像“酒店”而非“住宅”。而且在张先生房间对面，业主已经入住，推开虚掩的房门，里面俨然是个小办公室。
这就带来另一问题，什么是酒店式公寓？属于商用还是住宅？难道酒店式公寓的公摊可以上不封顶？
政府部门：为何一路绿灯？
如此高的公摊系数，究竟如何突破建设局、房管局、规划局、土地局等部门的重围，公然示众？记者就此走访了相关部门。
高密市建设局副局长徐怀章向记者介绍说，建设局主要负责该项目的监管，贵宾首府项目从规划到建设、施工、验收，相关手续是齐备的。在开发商通知业主收房后，部分业主由于公摊面积过大不愿收房，高密市为此专门成立“驻贵宾首府工作组”，联合房管局、规划局、土地局等多个部门展开调查。
徐怀章说，作为工作组负责人，他曾就公摊问题专门向山东省建设厅咨询，得到的答复是，国家对于公摊面积的上限并无规定，无论公摊多大，都不违法违规，“只能说明这个项目的设计有问题。”
问及公摊为何如此高时，徐怀章说：“我个人也感觉公摊面积有点大。”他进一步解释了调查原因，说主要因为项目按酒店式公寓来设计，“每层楼面积不到１０００平方米，却有５部电梯，加上消防通道、大厅、配电室等公共设施，公摊面积自然就大了。”
而对于“酒店式公寓”到底属于“商用”还是“住宅”，徐怀章说，他也不清楚。记者调查发现，开发商在规划时标明项目用途为“酒店式公寓”，而在销售时，与业主所签订合同的用途却是“住宅”。对此徐怀章说：“我认为这是开发商的营销策略。”
对于张先生等业主来说，开发商和工作组的答复无法令其满意，对于他们最关心的公摊面积、房屋性质、产权期限等问题，仍然缺乏明朗态度和决定。截至记者发稿，有几十户业主始终未收房。
背后隐藏三大漏洞
记者调查发现，５２。３５％的公摊系数背后，暴露出从法规到监管的真空和漏洞：一是商品房合同关于公摊面积的内容亟待规范；二是对公摊面积缺乏上限规定；三是对于酒店式公寓没有明确界定。
记者翻看了几十份贵宾首府项目的商品房合同，发现其中都藏有陷阱：每份都仅标明建筑面积，对套内面积、公摊面积等都未填写，也丝毫未提及公摊系数。而作为合同附件的《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》对于公摊部位的界定语焉不详，让人越看越糊涂。
北京市隆安律师事务所房地产专业律师尹富强认为，一些开发商利用公摊面积做文章已成为“潜规则”，公摊面积不明确、测绘结果不公开，让买房人多年来难以明白消费。相应职能部门应通过政策、法规等措施，揭开公摊面积的“潜规则”。
就公摊面积上限的问题，记者也查阅了相关法规，发现确实没有明确规定。记者就此专门询问住房城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，他听到５２。３５％的公摊系数，第一反应是“太高了”。住房城乡建设部负责房地产交易与产权管理的一名工作人员表示，我国相关法规就公摊面积仅制定了测算标准和原则，由于项目各不相同，没有对上限进行规定。
对酒店式公寓的界定同样如此，由于缺乏具体法规，地方政府在管理酒店式公寓时只能“摸着石头过河”。徐怀章向记者表示，由于不清楚酒店式公寓的性质，政府在管理上面临难题，酒店式公寓以后的经营也存在隐患。而当前棘手的问题是，如何给酒店式公寓发放房产证，“现在还需进一步协调”。
